Mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ là vấn đề được nhiều quan tâm và tìm hiểu bởi nó đang diễn ra thực tế và hiện nay có nhiều tranh chấp, phát sinh cũng như nhiều rủi ro tiềm ẩn khi giao dịch. Bởi vậy, làm thế nào, lưu ý gì khi mua bán nhà không sổ đỏ, đất chưa có sổ đỏ an toàn, hợp pháp, tối đa lợi ích trong giao dịch bất động sản.
Nhà đất chưa có sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ trước ngày 21/10/2009 được hiểu là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và sổ hồng là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, sau ngày 21/10/2009 thì không còn phân biệt 2 loại sổ đỏ (bìa màu đỏ), sổ hồng (bìa màu hồng) mà loại giấy này được hợp thức chung là: GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất với màu hồng, sau đây gọi tắt là “Giấy chứng nhận”
Loại giấy này là căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản liên quan tới đất đai và có quyền quyết định: tặng cho, mua bán chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp, thừa kế… Vì vậy, loại giấy tờ sổ đỏ rất quan trọng là căn cứ để bảo vệ quyền và xác định nghĩa vụ của người sở hữu tài sản là nhà đất trong các quan hệ giao dịch hay quan hệ với cơ quan nhà nước.
Do đó, những ai sở hữu đất chưa có sổ đỏ (Giấy chứng nhận) sẽ rất khó có cơ sở để bảo vệ quyền lợi, xác định nghĩa vụ và phần nhiều là chịu thiệt thòi về đất trong việc hạn chế các giao dịch mua bán, tặng cho, thừa kế hay thế chấp, bồi thường, đền bù khi thu hồi đất…
Cho nên với loại nhà đất chưa được cấp giấy chứng nhận sẽ có những vấn đề phát sinh, thắc mắc như:
- Đất chưa có sổ đỏ có được chuyển nhượng không?
- Đất chưa có sổ đỏ có được xây nhà không?
- Đất chưa có sổ đỏ có bán được không?
- Đất chưa có sổ đỏ có được tặng cho không?
- Đất chưa có sổ đỏ có thừa kế được không?
- Đất chưa có sổ đỏ có tách thửa được không?
- Tư vấn mua nhà chưa có sổ đỏ hay không?
- Thế chấp nhà chung cư chưa có sổ đỏ, bán nhà chung cư chưa có sổ đỏ có được không?
Hiện nay, có thể nhận thấy sự tồn tại của đất không có sổ đỏ và cũng phát sinh ra nhiều tranh chấp đối với loại đất này. Do đó, nếu bạn đang sở hữu hoặc muốn giao dịch mua bán đất chưa có sổ đỏ hãy tìm hiểu các quy chế, quy định trình tự thủ tục của pháp luật về hoạt động mua bán chuyển nhượng nhà đất chưa có sổ đỏ. Qua đó, có thể xác lập các giao dịch nhà đất an toàn, tránh rủi ro về pháp lý khi mua nhà đất.
Có nên mua đất không có sổ đỏ?
Có nên mua nhà đất chưa có sổ đỏ, đất chưa có sổ đỏ chuyển nhượng được không...? Đây là câu hỏi của nhiều người. Bởi nhà đất chưa có sổ đỏ, không có sổ đỏ thường có giá giao bán nhưng bản thân người mua cũng đã phần nào nhận ra những tiềm ẩn trong giao dịch mua bán.
Vậy có nên mua đất chưa có sổ đỏ không? Để hiểu rõ được điều này bạn sẽ cần phải nắm rõ được những quy chế pháp lý về việc chuyển nhượng đất nó sẽ giúp bạn có giao dịch an toàn về nhà đất.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì điều kiện đất được chuyển nhượng bao gồm:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Trong đó, khoản 3 Điều 186 và 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013 ghi nhận các trường hợp đất được chuyển nhượng hợp pháp không cần có “Giấy chứng nhận” bao gồm:
- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: Người sử dụng đất sẽ được chuyển đổi sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận;
- Trường hợp nếu tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế
Từ quy định này có thể thấy đối tượng đất chưa có sổ đỏ sẽ không đủ điều kiện để tham gia giao dịch bất động sản từ việc mua bán, tới tặng cho, thế chấp và thừa kế. Nếu mua đất không có sổ đỏ chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất thì dễ xảy ra các tranh chấp phát sinh, người mua dễ gặp thiệt thòi, mất quyền lợi. Đặc biệt khi đất thuộc quy hoạch bị thu hồi thì vấn đề bồi thường, đền bù trong nhiều trường hợp là không được đảm bảo, trừ trường hợp nêu trên.
Đồng thời hiện nay, quy định về giao dịch nhà đất là phải đăng ký giao dịch đảm bảo và bắt buộc phải thông qua hình thức công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 40, Điều 41 và Điều 42 Luật công chứng 2014 quy định thì sẽ không công nhận việc công chứng hợp đồng mua bán không sổ đỏ. Bởi lẽ quy định hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
“1. Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:
a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có."
Vì vậy, người mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ sẽ không thể làm văn bản công chứng và chỉ có thể viết tay hợp đồng. Mà giá trị của hợp đồng viết tay trong mua bán nhà đất sẽ không có giá trị pháp luật, bị xem là vô hiệu.
Tuy nhiên, vẫn có một số trường hợp đất không có sổ đỏ nhưng không phải là bất hợp pháp mà thực ra đất đó chủ sở hữu chưa làm các thủ tục hoàn thiện về mặt pháp lý là xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Với loại đất này, người mua có thể yêu cầu chủ sở hữu thực hiện các thủ tục làm sổ đỏ để làm điều kiện mua bán hợp pháp.
Do đó, việc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có sổ sổ đỏ là không hợp pháp, bởi đối tượng giao dịch mua bán không đúng, đảm bảo các điều kiện cần thiết. Lời khuyên dành cho những người muốn chuyển nhượng nhà đất chưa có sổ đỏ là không nên bởi tiềm ẩn nhiều rủi ro do đây là giao dịch bất hợp pháp và không được pháp luật bảo vệ.
Đất chưa có sổ đỏ có được tách thửa, thừa kế, thế chấp không?
Quy định của pháp luật về đất chưa có sổ đỏ hiện tại không cho phép các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất bởi không đảm bảo các quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Do đó, tương tự như việc mua bán nhà đất không sổ đỏ là bất hợp pháp thì những giao dịch như tách thửa, thừa kế, thế chấp… liên quan tới quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản khác gắn liền đều không được cơ quan nhà nước chấp thuận làm thủ tục sang tên, đổi sổ.
Vì thế, nếu có đất chưa có sổ đỏ nhưng thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận thì nên thực hiện các thủ tục làm sổ đỏ hợp pháp rồi mới tính đến chuyện xin chuyển nhượng, mua bán, tách sổ, thừa kế hay tặng cho.
Các trường hợp nhà đất đủ kiện kiện cấp Giấy chứng nhận bao gồm các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất”.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét