thủ tục chuyển nhượng, mua bán đất chưa có sổ đỏ?

Đất chưa có sổ đỏ có được xây nhà không?

Nếu như trước đây việc có đất sổ đỏ là có thể xây nhà, thậm chí nhiều người sử dụng đất thổ cư chưa có sổ đỏ cũng liều xây nhà. Thì hiện nay đã có các quy định trường hợp nhà xây dựng phải cấp phép và đặc biệt từ tháng 6/2017 Nghị định 53/2017/NĐ-CP các quy định về 12 loại giấy tờ hợp pháp về đất đai giúp làm rõ những trường hợp giấy tờ hợp pháp để xin giấy phép xây dựng đất chưa có sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình cấp năm 1987 đến nay thì còn có các giấy tờ sau:

Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013; Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và quy định tại Khoản 16, Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6-1-2017.

• Giấy xác nhận của UBND cấp xã và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định khoản 5, Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP;
• Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 1-7-2004 nhưng không có Giấy chứng nhận
• Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có)
• Giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định khoản 6, Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP.

Như vậy, tùy vào từng loại đất không có sổ đỏ cụ thể mà có thể xác định xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ được khi xin giấy phép xây dựng.

Thủ tục chuyển nhượng, mua bán đất chưa có sổ đỏ

Nhiều người cho rằng việc mua bán nhà đất không giấy tờ giá rẻ nếu không mua bán, sang nhượng mà để ở và có thể xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ dạng nhà cấp 4 để ở nên không cần sổ đỏ. Hoặc nhiều người lựa vẫn an tâm mua bán đất ở là đất thổ cư chưa có sổ đỏ vì cho rằng ở lâu đời không ai vào lấy được. Tuy nhiên, chính vì suy nghĩ này mà nhiều người bỏ tiền mua đất ở, mua đất dự án chưa có sổ đỏ và kéo lấy rủi ro vào mình, tay trắng khi có tranh chấp, thu hồi…

Về mặt pháp lý việc mua bán chuyển nhượng nhà đất chưa sổ đỏ là không hợp pháp nên sẽ không có quy trình, trình tự thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ. Ancu.me chỉ đưa ra tư vấn mua đất chưa có sổ đỏ nhằm hợp thức hóa việc mua bán, an toàn không có rủi tay trắng khi mua loại đất này.

Trường trường hợp bên mua vẫn chấp nhận rủi ro khi mua nhà đất không có sổ đỏ hoặc xác định một lý do nào đó mà bên chuyển nhượng chưa thể làm sổ đỏ, có thể làm thủ tục về sau thì có thể làm thủ tục mua bán với hợp đồng chưa qua công chứng như hợp đồng mua bán nhà đất có sổ đỏ thông thường. Trong đó, có kèm thêm các điềm kiện về thực hiện làm sổ đỏ cụ thể và bổ sung thêm một số loại giấy tờ mua bán đất chưa có sổ đỏ như:

Bên bán đất xin các đơn vị có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích đất cần bán đã thống nhất với bên mua.

Hai bên tiến hành soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất không có sổ đỏ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Sau ký hợp đồng xong xuôi, bên bán tiến hành xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất và thực hiện sang tên sổ đỏ về sau theo quy định pháp luật.

Trong trường hợp người bán muốn cho thuê nhà đất chưa giấy tờ hay cho mượn quyền sử dụng đất chưa có sổ đỏ này thì có thể là Hợp đồng ủy quyền đất chưa có sổ đỏ cho người khác sử dụng nhưng hợp đồng này cũng là viết tay và không được công chứng theo quy định.Khi người bán đất chấp nhận việc xin cấp sổ đỏ trước thì chứng tỏ đất đó an toàn về pháp lý. Sau khi có sổ đỏ thì hai bên có thể tiến hành giao dịch mua bán nhà đất như thông thường từ việc lập hợp đồng, công chứng, đóng thuế, phí lệ phí…

Việc mua bán chuyển nhượng hay các thủ tục cho tặng nhà đất, thừa kế chưa có sổ đỏ đều cần phải thực hiện việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi thực hiện các thủ tục liên quan tới quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Lưu ý khi mua nhà đất không có sổ đỏ tránh bị lừa

Mua bán nhà đất không có sổ đỏ sẽ không thể thực hiện được thủ tục pháp lý, xác lập quyền sở hữu tài sản. Vì vậy, chắc chắn không nên ham rẻ mà mua loại đất này. Đừng tin vào bất cứ lý do về việc bận, đất thổ cư chưa sổ đỏ nên an toàn hay chỉ cần có hợp đồng viết tay trong giao dịch mua bán là đủ. Mọi cách thức giao dịch nhà đất không bằng văn bản có công chứng, làm đăng giao dịch đảm bảo, thủ tục sang tên sổ đỏ thì đều mang lại rủi ro.

Kể cả hiện tại ngay cả việc nhiều người sử dụng hình thức vi bằng do Văn phòng Thừa phát lại với nhầm tường nó có thể thay thế được công chứng. Nhưng “Vi bằng” do Thừa phát lại lập là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp theo quy định của pháp luật mà thôi.

Hay cho rằng giấy tờ mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ viết tay, có đầy đủ chữ ký của các bên là đủ. Tuy nhiên, bạn sẽ không bao giờ làm được sổ với hình thức mua bán nhà đất không giấy tờ.

Quy định bán, thế chấp nhà chung cư chưa có sổ hồng

Chuyển nhượng nhà chung cư chưa có sổ hồng được không?

Ngoài việc mua bán đất chưa có sổ đỏ  thì hiện nay còn tồn tại hình thức thế chấp, bán nhà chung cư chưa có sổ hồng. Vậy việc mua nhà chung cư chưa có sổ hồng có an toàn và  được chuyển nhượng không?

Việc mua bán nhà chung cư chưa có sổ hồng hiện nay theo quy định của Luật nhà ở 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP và Thông tư 19/2016/TT-BXD thì có thể thực hiện ký kết hợp đồng mua nhà chung cư chưa có sổ đỏ dưới hình thức “Chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ” theo quy định tại khoản 2 Điều 123 Luật nhà ở 2014

“2. Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư”

Cách chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư khi có đủ điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD như sau:

“1. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Vì vậy, đối với việc bán nhà chung cư chưa có sổ hồng nếu căn hộ đã được chủ đầu tư làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ thì chủ đầu từ hoàn toàn có thể làm hợp đồng mua bán nhà chung cư chưa có sổ đỏ cho khách hàng.

Về trình tự thủ tục mua bán nhà chung cư chưa có sổ hồng

Thủ tục mua bán nhà chung cư không sổ hồng được thực hiện theo quy định theo quy định tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD như sau:

Bước 1: 

Làm văn bản thỏa thuận chuyển nhượng HĐMB nhà. Nếu bên bán không phải là tổ chức kinh doanh bất động sản thì văn bản phải được công chứng hoặc chứng thực. Trong đó, các bên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ đề nghị công chứng chứng thực gồm có:

• 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
• Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: CMND hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị.
• Các giấy tờ khác theo quy định về công chứng.
• Cơ quan công chứng chứng thực có trách nhiều kiểm tra giấy tờ và thực hiện công chứng khi đủ các điều kiện cho phép.

Bước 2:

Làm hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Các bên mua bán thực hiện nghĩa vụ thuế và các khoản phí, lệ phí khi chuyển nhượng và nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Gồm có:

• 05 bản chính văn bản chuyển nhượng HĐMB nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng
• Bản chính HĐMB nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
• Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng HĐMB nhà hoặc giấy tờ chứng minh nếu được miễn thuế
• Bản sao có chứng thực hoặc bản sao CMND hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu

Sau đó, phía chủ đầu tư xác nhận và văn bản chuyển nhượng HĐMB trong thời hạn 05 ngày làm việc và giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ bên mua yêu cầu ký xác nhận. Trong đó, lưu ý cần phải có 02 văn bản chuyển nhượng hợp HĐMB ở đã có xác nhận của chủ đầu tư và các giấy tời bạn đã gửi.

Bước 3:

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Mong rằng những chia sẻ về các quy định pháp lý về nhà đất chưa có sổ đỏ có thể giúp bạn hiểu rõ hơncác giao dịch nhà đất an toàn, tránh tiền mất tật mang đặc biệt với loại hình mua bán đất, mua bán nhà không có sổ đỏ, giải quyết được các thắc mắc về các vấn đề mua bán nhà đất, làm hộ khẩu khi nhà chưa có sổ đỏ, cho thuê nhà khi chưa có sổ đỏ, hợp đồng uỷ quyền nhà đất chưa có sổ đỏ...